Первая Мурманская коллегия адвокатов. 70-45-77

Признание сделки недействительной

юридическая помощь в оспаривании сделок

Несмотря на то, что при заключении сделки, её стороны, как правильно исполняют свои обязательства друг перед другом, нередки случаи оспаривания сделок в судебном порядке. По различным оценкам, от 5% до 15% заключенных сделок с недвижимостью оспариваются в судебном порядке, а часть из таких исков удовлетворяется. Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких указанных в договоре юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (п.1, ст. 167 ГК РФ). 

Договор купли-продажи квартиры может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности  самой сделки (п.1, ст. 166 ГК РФ).   Оспаривание сделки купли продажи квартиры Оспоримой сделкой называют такой вид сделок, которые требуют признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.Оспаривание сделки подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении договора купли-продажи их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно).

Результатом оспаривания сделки может стать решение суда о ее недействительности (или действительности), исходя из обстоятельств дела.   Какие сделки признаются ничтожными Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе.

Она бесспорно и однозначно недействительна.Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем – и поэтому сделка признается ничтожной. Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Виды ничтожных сделок.

Сделка считается ничтожной, если она заключена с определенными нарушениями закона. 

Перечень таких нарушений указан в ГК. Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:

• Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь – ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже).

• Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам. •Сделки, заключенные с недееспособными лицами (ст .171 ГК РФ).

• Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны).

• Мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества.

• Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег.

• Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (ст. 174.1 ГК РФ).  Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. К оспоримым сделкам – один год, к ничтожным сделкам – три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, при подготовке сделки следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже).

Оснований недействительности сделок может быть множество.

Помимо указанных выше оснований ничтожности, сделка может быть также оспорена, и признана недействительной по целому ряду причин. В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (п.1, ст. 168 ГК РФ).

Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной, и о применении последствий этой недействительности. Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства), или прокуратура.В результате сделка становится оспоримой, и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.

Законодательство указывает, что сделка может быть оспорена и признана недействительной, если:

• Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная по договору ренты, продана без согласия на то рентополучателя.

• Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей.

• Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения Органов опеки и попечительства.•Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); например, Продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно).

• Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); т.е. сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП); или если Продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя.

• Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ); например, Продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а Покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка»). В частности, сделка также может быть признана судом недействительной, когда: •— на приобретенную у наследника квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск);

• не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов (супруг может подать иск);

• в результате сделки оказались нарушенными права несовершеннолетних (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства); Какие еще могут быть основания для оспаривания сделки можно уточнить на консультации у адвоката или юриста Первой Мурманской области адвокат в городе Мурманске, применительно к условиям конкретной сделки, после того, как будет собрана необходимая информация и документы для покупки квартиры.

Для оказания юридической помощи по вопросу признания сделок недействительными звоните по телефону 70-45-77

теги: признание сделки недействительной, сделка недействительность, недействительность договор, признание судом сделки недействительной, заявление о признании сделки недействительной, иск о признании сделки недействительной, заявление в суд о признании сделки недействительной, иск в суд о признании сделки недействительной, требование о признании сделки недействительной, признание сделок договоров недействительными, признание сделки купли продажи недействительной, признание сделки недействительной в арбитражном суде